Neil Mehta, de VC achter de aankoop van een reeks panden aan de Tony Fillmore Street in San Francisco, maakte eerder deze week furore omdat hij naar verluidt al lang bestaande lokale restaurants naar de stoep had geschopt om meer high-end retailers binnen te halen. De San Francisco Chronicle sprak bijvoorbeeld met de eigenaar van Ten-Ichi, een buurtsushirestaurant dat al bijna 50 jaar bestaat en nu volgende maand zijn pand moet verlaten. “Dit is het tegenovergestelde van wat San Francisco doet met oude commerciële huurders op lange termijn”, zei de restauranteigenaar. “Deze kerel [Mehta] verdringt ons.”
Bronnen dichtbij de laagvliegende Mehta schetsen echter een heel ander beeld. Mehta zou zich erop richten om meer restaurants naar het gebied te halen, en plant zelfs een soort “Y Combinator voor restaurants”, aldus een bron.
Volgens deze persoon heeft Mehta een behoorlijk grote visie om van de ruim vier blokken die hij het afgelopen jaar stilletjes heeft verworven, een oase te maken waar ambitieuze restauranteigenaren het zich kunnen veroorloven om een winkel op te zetten, waar San Franciscanen genoeg eet- en winkelmogelijkheden kunnen vinden. , en 111 jaar lang werd de oude bioscoop op straat in zijn oude glorie hersteld en “niet veranderd in een equinox”.
Mehta, die eerder deze week om commentaar vroeg, weigerde officieel te spreken en zei dat hij dat niet zou doen. met journalisten bespreken, behalve namens hun portefeuillebedrijven.
Boven en rechts
Sommige plannen van Mehta werden eerder dit jaar voor het eerst gerapporteerd door The Information in een artikel dat zich grotendeels concentreerde op hoe Mehta, die veel minder bekend is dan veel durfkapitaalfondsen, überhaupt zoveel geld te investeren heeft.
Het was een snelle maar gestage stijging voor de 40-jarige. Mehta, afgestudeerd aan de London School of Economics, was naar verluidt een hoofdinvesteerder in een uitloper van het kwantitatieve hedgefonds DE Shaw voordat hij zijn reputatie en netwerk gebruikte om in 2010 zijn eigen investeringsmaatschappij, Greenoaks Capital, mede op te richten.
Het bedrijf uit San Francisco, dat in 2015 zijn eerste institutionele kapitaal ophaalde, heeft sindsdien geïnvesteerd in enkele van de drukste particuliere bedrijven in de technologiesector, waaronder Stripe, Databricks, Rippleing en Canva – die nu allemaal door hun aanhangers in de miljarden dollars worden gewaardeerd. .
Greenoaks is ook een vroege investeerder in Wiz, een minder bekende cybersecurity-startup tot voor kort, toen het naar verluidt een overnamebod van Google ter waarde van 23 miljard dollar had afgewezen. (Het is de moeite waard om op te merken dat het slechts vier jaar geleden werd opgericht.)
Nu stort Mehta een deel van die winst in Pacific Heights, de wijk in San Francisco waar hij grotendeels is opgegroeid, via een non-profitorganisatie van $ 100 miljoen die hij heeft opgericht om zijn aankoop te financieren. Het ogenschijnlijke plan is niet alleen om de Fillmore te transformeren als een eetbestemming, maar, als onderdeel van dat proces, ook om een deel van de administratieve rompslomp aan te pakken waar veel potentiële restauranteigenaren mee te maken krijgen, en hen lagere huur aan te bieden – en zelfs kosten in rekening te brengen. In sommige gevallen krijgen ze een percentage van de omzet in plaats van huur – zodat deze bedrijven gemakkelijker kunnen floreren.
Volgens vrienden ziet Mehta zijn groeiende vastgoedimperium niet als een zoveelste financiële gok. Ze houden vol dat zijn voornaamste belang is ervoor te zorgen dat zijn wijk in San Francisco volledig herstelt van de pandemie, terwijl ongeveer de helft van de winkels in Fillmore Street permanent gesloten is, aldus commercieel vastgoedbedrijf CBRE. Hij is “een groot voorstander van steden”, zegt een bron.
Deze stappen zullen zijn fortuin hoe dan ook waarschijnlijk versterken.
Om te beginnen vermijdt Mehta over het algemeen zogenaamde ‘formuleverkopers’, dat wil zeggen bedrijven met elf of meer locaties over de hele wereld. Hoewel sommigen al bezig zijn met het verkrijgen van een voorwaardelijke gebruiksvergunning, duurt het twaalf maanden. Daarom lijken veel van de winkels in de met bomen omzoomde straat momenteel leeg te staan. (Andere buurten in San Francisco hebben winkelketens volledig verboden.)
Mehta zou ook moeten profiteren van de honderd wijzigingen in de planningscode van San Francisco die in december zijn aangenomen en die het vergunningsproces voor onafhankelijke bedrijven stroomlijnen.
Gezien zijn financiële kracht kan Mehta het zich ook veroorloven selectief te zijn met betrekking tot de bedrijven die hij wil helpen opzetten, vergeleken met eerdere individuele gebouweigenaren, die het zich misschien minder konden veroorloven kieskeurig te zijn over wie de huur betaalt.
Mehta koopt zijn gebouwen niet goedkoop. Hij kocht bijvoorbeeld een straattheater en een aangrenzend winkelgebouw voor $11 miljoen, vergeleken met de $4,8 miljoen die de vorige eigenaar in 2008 betaalde. Hij betaalde $9,7 miljoen voor een afzonderlijk gebouw van 7.300 vierkante meter, oftewel $1.329 per vierkante meter. Toch is het gemakkelijk in te zien hoe al deze onderdelen – het kopen van gebouwen, het huren tegen tarieven die onder de marktprijs liggen om het verkeer te verminderen – een levendiger landschap kunnen creëren dat de waarde van Mehta’s onroerend goed in de loop van de tijd doet stijgen.
Alex Sagues, senior vice-president die leiding geeft aan het stedelijke retailteam van CBRE in San Francisco, zegt dat veel winkelgebieden succesvol zijn als ze zorgvuldig in kaart worden gebracht. “Je wilt geen twee cafés naast elkaar”, zegt Sagues. “Maar je neemt een bakkerij en zet er een koffiebar naast, en de zaken kunnen groeien.” Op dezelfde manier zegt hij: “elke wijnmakerij in Sonoma maakt het nog aantrekkelijker.”
Wat betreft het hoogwaardige voedsel dat binnenkort overal in Fillmore Street te vinden is, is er minder risico op kannibalisatie dan je zou denken, zegt Sagues. “Mensen zijn op zoek naar een specifieke ervaring. Je komt niet opdagen en kiest dan tussen Mixto [a salad restaurant] of [the three-Michelin-starred restaurant] Atelier Crenn.” Hoe dichter de wijk is, hoe meer mensen er komen, voegt hij eraan toe.
De stappen van Mehta kunnen de markt nu al beïnvloeden.
Hoewel Pacific Heights lange tijd tot de duurste en meest gewilde buurten van San Francisco behoorde, zijn de huizenprijzen tijdens de pandemie gedaald. Volgens Redfin stijgt de gemiddelde huizenprijs in Pacific Heights nu weer snel en bereikte in juli $2,25 miljoen. Dat is 28,6% meer dan vorig jaar.