Kan een huizenrevolutie Canadese steden transformeren?

Angela Jiang zegt dat ze veel gelukkiger is sinds ze uit de hoogbouw is verhuisd.

Ze woonde op de 68e verdieping van een appartemententoren in het centrum van Toronto, maar vijf jaar geleden verhuisde ze naar een fourplex-appartementengebouw in de lagere buitenwijken.

Of het nu gaat om nieuwbouw of ombouw van een bestaande woning, fourplexen zijn één gebouw, meestal vrijstaand, verdeeld in vier afzonderlijke appartementen.

“Ik vond het leuk dat de buurt meer uit woonwijken bestond, dat ik helemaal geen lift nodig had en dat het grote balkon zoveel licht ving”, zegt mevrouw Jiang, die bij investment banking werkt.

Voorstanders van fourplexen, waaronder de Canadese regering, hopen dat ze zich over het hele land zullen verspreiden. Ze willen het ‘ontbrekende midden’ vormen tussen grote appartementsgebouwen en eengezinswoningen.

Het komt op een moment dat four-plexes dit jaar de krantenkoppen hebben gehaald in Canada na hun premières kondigde Justin Trudeau aan dat de federale overheid $6 miljard ($4,4 miljard; £3,4 miljard) aan nieuw geld beschikbaar zal stellen om provincies te helpen het hoofd te bieden aan de nationale huizencrisis – een gebrek aan betaalbaar vastgoed.

Federale minister van Huisvesting Sean Fraser heeft geëist dat fourplexen worden toegestaan ​​als voorwaarde voor gemeenten om hun deel van dit federale huisvestingsgeld te innen.

Dit is door sommige provincies, zoals British Columbia (BC), verwelkomd. De regering van BC heeft wetgeving aangenomen die vereist dat vier- en zelfs vijf- en zes-plexen toegestaan ​​zijn in elke stad met meer dan 5.000 inwoners.

De regeringen van zowel Ontario als Alberta zeggen echter dat ze ertegen zijn dat gemeenten in hun provincies worden gedwongen om vierplexen toe te staan. “We weten dat lokale gemeenten hun gemeenschappen het beste kennen en we geloven niet in het dwingen van hen om te bouwen waar het geen zin heeft”, zei premier Doug Ford van Ontario tegen de BBC.

Deze oppositie is gecentreerd rond de angst dat het karakter van oude Canadese buitenwijken met eengezinswoningen onomkeerbaar zal veranderen als er een four-plex aan wordt opgelegd.

Hoewel Toronto nu floreert met fourplexen, is de geschiedenis van de huisvesting een nuttige gids voor dit probleem. Simpel gezegd: van 1929 tot 2023 waren nieuwbouw quadriplexen in de stad verboden.

In plaats daarvan werden onder eerdere bestemmingswetten grote delen van de woonwijken van Toronto gereserveerd voor vrijstaande en halfvrijstaande eengezinswoningen.

In andere Engelstalige Canadese steden was het beeld vergelijkbaar. In Montreal daarentegen zijn quadriplexen en andere kleine appartementsgebouwen altijd gebruikelijker geweest.

“Toronto had speciale regels om eengezinswijken te beschermen”, legt Aleks Božiković uit, auteur van House Divided: How the Missing Neighborhood Will Solve Toronto’s Affordability Crisis.

“Er was hier sprake van classisme, omdat er in de jaren tien een beleid bestond dat onderscheid maakte tussen de plaatsen waar huizen en appartementen konden worden gebouwd, omdat de perceptie bestond dat appartementen de ‘verkeerde’ soorten mensen naar de buurt brachten, zoals immigranten.”

De heer Božiković voegt eraan toe dat de situatie nu aan het veranderen is dankzij de druk van de federale overheid. “Minister Fraser gebruikt fondsen en de preekstoel om gemeenten ertoe aan te zetten de noodzakelijke veranderingen door te voeren, omdat de regering viercomplexen ziet als de onmiddellijke oplossing voor de betaalbare huisvestingscrisis”, zegt hij.

“De vragen voor Canada zijn ‘is dit het antwoord?’, of ‘is dit slechts de eerste stap naar veel grotere hervormingen?’

Maar het feit dat de Canadese overheid aandringt op meer viercomplexen betekent niet dat ontwikkelaars en architecten zullen aandringen om deze te bouwen.

“Als je een ervaren ontwikkelaar bent met goed kapitaal, zijn er sterke prikkels om grotere projecten uit te voeren op het perceel dat je hebt”, zegt Brandon Donnelly, uitvoerend directeur ontwikkeling bij het in Toronto gevestigde vastgoedbedrijf Slate Asset Management. “Waarom tijd en middelen besteden aan het focussen op een project van vier eenheden als je een project van 150 eenheden kunt doen?”

Ondertussen, de Canadese krantencolumnist Frances Bula schreef onlangs hoe de financiering van fourplexen ook een uitdaging zal zijn omdat banken er niet aan gewend zijn.

“Banken zullen een nieuw soort financieel product moeten ontwikkelen om deze nieuwe middenvorm van ontwikkeling die ontbreekt te bedienen, en het zijn niet de vrijstaande huizen of betonnen torens waar banken al tientallen jaren geld aan lenen”, zegt ze.

“En in werkelijkheid zal het opschalen van de grootschalige productie van fourplexen waarschijnlijk de ontwikkeling vereisen van een nieuw, nichetype ontwikkelaar.”

Tom Knežić, een in Toronto gevestigde architect en mede-oprichter van Solares Architecture, ontwierp één fourplex die momenteel te huur is in de stad, en ontwierp er vier die nu in aanbouw zijn.

Hij zegt dat er een misvatting bestaat dat quadriplexen architectonisch saai moeten zijn, en dat architecten in plaats daarvan creatief kunnen zijn met lay-out en ontwerp. Hij voegt er bijvoorbeeld aan toe dat de vier eenheden aanzienlijk verschillende afmetingen kunnen hebben, zodat de ene voor één persoon kan zijn en de andere voor een gezin.

De heer Knezic zegt dat hij hoopt dat Toronto het ‘grote model’ van Vancouver kan volgen en veel grote eengezinswoningen in aparte appartementen kan veranderen. “Ik denk dat quadriplexen een van de hulpmiddelen kunnen zijn die huisvesting betaalbaarder kunnen maken.”

Maar hoe aantrekkelijk fourplexen voor sommigen ook zijn, de hausse is nog niet echt van de grond gekomen. Sinds vorige maand hebben de autoriteiten in zowel Toronto als Vancouver slechts ongeveer 100 bouwaanvragen ontvangen. volgens persberichten.