Getty-afbeeldingen | Bloomberg
De Verenigde Staten hebben RealPage vandaag aangeklaagd, omdat de softwaremaker de concurrentie op het gebied van de huur van appartementen verstoort door verhuurders te helpen collectief prijzen vast te stellen.
“Om de grootste waarde voor hun behoeften veilig te stellen, vertrouwen huurders op sterke en felle concurrentie tussen verhuurders. RealPage verstoort die concurrentie”, aldus de rechtszaak die is aangespannen door de Amerikaanse overheid en acht procureurs-generaal. In een persbericht verklaarde het ministerie van Justitie dat “het prijsalgoritme van RealPage in strijd is met de antitrustwetten.”
Procureur-generaal Merrick Garland maakte opmerkingen over de rechtszaak. “Toen de Sherman Act werd aangenomen, zou het concurrentiebeperkende plan eruit kunnen zien alsof roofbaronnen elkaar de hand schudden tijdens een geheime bijeenkomst”, zei hij. “Tegenwoordig lijkt het erop dat verhuurders wiskundige algoritmen gebruiken om hun huurprijzen te matchen. Maar de antitrustwetgeving raakt niet achterhaald alleen maar omdat concurrenten nieuwe manieren vinden om illegaal samen te spannen.”
De commerciële inkomstenbeheersoftware van RealPage “maakt dit mogelijk[s] verhuurders proberen de sterke concurrentie te omzeilen om zaken van huurders binnen te halen”, aldus de rechtszaak. “Verhuurders, die anders met elkaar zouden concurreren, dienen dagelijks hun gevoelige concurrentie-informatie in bij RealPage. Deze niet-openbare, materiële en gedetailleerde huurgegevens omvatten onder meer de huurprijzen van de verhuurder uit uitgevoerde huurovereenkomsten, huurtermijnen en toekomstige bezetting. RealPage verzamelt een breed scala aan dergelijke gegevens van concurrerende eigenaren, combineert deze en voert deze in het algoritme in.”
Met behulp van deze gevoelige gegevens “biedt RealPage dagelijks, bijna realtime prijsaanbevelingen” aan concurrerende eigenaren”, aldus de VS. De Verenigde Staten stellen dat dit “meer is dan alleen ‘aanbevelingen'” en dat “RealPage controleert of de eigenaar zich aan zijn aanbevelingen houdt.”
AG: Verhuurders ‘verhuren hun prijsbeslissingen’
De VS verzochten om een gerechtelijk bevel waarin werd verklaard “dat RealPage onrechtmatig heeft gehandeld om de handel op de conventionele markt voor meergezinswoningen in de Verenigde Staten aan banden te leggen.” Het gevraagde bevel zou RealPage verbieden zijn vermeende concurrentiebeperkende praktijken voort te zetten en zou “hulp bieden die nodig en passend is om de concurrentievoorwaarden te herstellen op markten die getroffen zijn door het onwettige gedrag van RealPage.”
RealPage beweerde onlangs dat zijn software “zowel woningaanbieders als bewoners ten goede komt” en “prijsaanbevelingen doet in alle richtingen – omhoog, omlaag of ongewijzigd – om te voldoen aan de specifieke doelstellingen van woningaanbieders die de software gebruiken.” Huurders hoeven de aanbevelingen niet op te volgen, zegt het bedrijf.
Volgens de VS speelt RealPage een directere rol in de prijsstelling. RealPage “beoordeelt en evalueert ander beleid van verhuurders, inclusief pogingen – en vaak succesvol – om huurdersvriendelijke concessies (zoals gratis maandelijkse huur of vrijstellingen van vergoedingen) af te schaffen om huurders aan te trekken of te behouden’, aldus de rechtszaak. Garland verklaarde dat “een groot aantal huurders er effectief mee instemt om hun prijsbeslissingen aan RealPage over te laten door gebruik te maken van de ‘auto-opt-in’-instelling, waardoor RealPage feitelijk de prijs kan bepalen die de huurder zal betalen.”
Het RealPage-algoritme “kan dienen als een communicatiemechanisme”, zegt Diana Moss, directeur concurrentiebeleid bij het Progressive Policy Institute, een denktank voor openbaar beleid, volgens de New York Times. “Het is onder de Amerikaanse antitrustwetgeving net zo toegankelijk en effectief als elke vorm van communicatie die we in eerdere zaken in het niet-digitale tijdperk hebben gezien.”
De rechtszaak werd ingediend bij de Amerikaanse districtsrechtbank voor het Middle District van North Carolina. Zes verhuurders in North Carolina hebben informatie ingediend bij het ministerie van Justitie. De staten die zich bij de rechtszaak aansluiten zijn North Carolina, Californië, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee en Washington.
De software elimineert het “raadspel” van prijzen
Garland zei dat het onderzoek voorafgaand aan de rechtszaak bijna twee jaar heeft geduurd. De rechtszaak citeert verhuurders die beschrijven hoe zij RealPage gebruiken:
Eén huisbaas merkte op dat de software van RealPage “het gokspel bij de prijsbeslissingen van verhuurders kan elimineren”. Toen hij een ander RealPage-product besprak, zei een andere verhuurder: “Ik heb dit product altijd leuk gevonden, omdat jouw algoritme de eigendomsgegevens van andere abonnees gebruikt om huurprijzen en voorwaarden voor te stellen. Het is klassieke prijsafspraken.” Een derde verhuurder legde uit: ‘Ons eerste doel is dat wij niet de reden zullen zijn dat een bepaalde deelmarkt zijn tarieven verlaagt. Dus voor ons is onze strategie geweest om stabiel te blijven en de gemeenschappen in de gaten te houden. om ons heen en onze concurrenten.”
In de rechtszaak staat dat “RealPage potentiële en huidige klanten vaak vertelt dat ‘een opkomend tij alle boten optilt.'” De vice-president van Revenue Management van RealPage legde uit dat de zinsnede betekent dat ‘er een groter goed in schuilt als iedereen succes heeft, in plaats van te proberen met elkaar te concurreren op een manier die de industrie daadwerkelijk in de greep houdt.'”
De Verenigde Staten en de staten beweren dat RealPage Sectie 1 van de Sherman Act heeft geschonden door op onrechtmatige wijze informatie te delen die wordt gebruikt om de prijzen van concurrenten te bepalen en door verticale overeenkomsten aan te gaan met vastgoedeigenaren om de prijzen op elkaar af te stemmen. RealPage wordt er verder van beschuldigd Sectie 2 van de Sherman Act te hebben overtreden door de markt voor commerciële software voor inkomstenbeheer te monopoliseren.
RealPage, dat ook te maken heeft met een verbod op zijn software in San Francisco, zegt dat de rechtszaak “ongegrond is en niets zal doen om woningen betaalbaarder te maken.”
“We zijn teleurgesteld dat het DOJ, na jaren van voorlichting en samenwerking op het gebied van antitrustkwesties waarbij RealPage betrokken is, dit moment heeft gekozen om een rechtszaak aan te spannen waarin wordt getracht een concurrentiebevorderende technologie tot zondebok te maken die al jaren op verantwoorde wijze wordt gebruikt”, aldus RealPage.