Na bijna twee jaar van verhoging van de rente van de Bank of Canada verwachten sommige voorspellers dat de huizencorrectie in 2024 zal eindigen.
Maar wanneer dat dieptepunt bereikt wordt, en hoe hard de huizenverkopen en -prijzen zich herstellen, is een vraag die sommige Canadezen, die de marges van de markt blijven behouden, irriteert.
De benchmarkrente van de centrale bank zou in 2024 als barometer kunnen fungeren voor de Canadese huizenmarkt, waarbij voorspellingen van renteverlagingen de druk op potentiële kopers volgend jaar zouden kunnen verlichten.
Ondanks drie opeenvolgende uitspraken van de Bank of Canada in haar laatste besluiten, laten Ipsos-peilingen die exclusief voor Global News zijn gehouden, zien dat veel Canadezen zich gevangen voelen door de snelle stijging van de rentetarieven van de afgelopen twee jaar.
Van de ruim 1.000 Canadese volwassenen die van 8 tot 11 december door Ipsos werden ondervraagd, zei ongeveer 73 procent dat de hoge rente hen aan de zijlijn van de huizenmarkt houdt en daarom niet zal kopen of verkopen.
Volgens Ipsos gaan de hogere rentetarieven vooral voorbij aan millennials (85 procent), evenals aan die in British Columbia (76 procent) en Quebec (86 procent).
Ipsos Global CEO Darrell Bricker vertelt Global News dat hoewel hogere financieringskosten voor velen een barrière zouden kunnen zijn om volgend jaar de huizenmarkt te betreden, hogere rentetarieven sommige verkopers een boost zouden kunnen geven als ze niet in staat zijn om de hogere hypotheekbetalingen aan te kunnen bij het renoveren.
“Ik denk dat de belangrijkste vraag waar we naar moeten kijken als het gaat om toekomstige huisvesting, is of mensen die momenteel een hypotheek hebben deze wel of niet kunnen betalen”, zegt hij.
Welke invloed zullen hogere tarieven hebben op de vastgoedmarkt in 2024?
RBC-assistent-hoofdeconoom Robert Hogue vertelt aan Global News dat hij verwacht dat de activiteit zal aantrekken in de aanloop naar de traditioneel drukkere voorjaarsmarkt, maar dat de hoge financieringskosten de huizenaankopen in de eerste helft van 2024 zullen blijven belemmeren.
Een daling van de vaste hypotheekrente, gekoppeld aan de afnemende obligatierente, zou sommige kopers kunnen aanmoedigen om zich op de voorjaarsmarkt te begeven, zegt hij, namelijk beleggers die tijd willen voordat de prijs daalt.
Hogue gelooft dat het aanbod op de huizenmarkt in de begindagen van 2024 zal blijven toenemen, maar hij verwacht niet dat verkopers bij het verlengen massaal zullen lijden onder de last van hogere hypotheekrentes.
Hoewel de nieuwe hypotheekvoorwaarden voor Canadese huiseigenaren in het nieuwe jaar aflopen, verwacht Hogue dat RBC niet verwacht dat velen gedwongen zullen worden om te verkopen. Hij ziet wel dat veel huishoudens hun uitgaven moeten beteugelen vanwege de hogere verlengingspercentages, maar stelt dat de hypotheekstresstest bedoeld was om de noodzakelijke buffer te bieden tegen wanbetalingen of gedwongen verkopen.
“Dit is een dynamiek die al enkele maanden aan de gang is, maar we verwachten niet dat deze zal veranderen in een enorme golf van verkopers die de markt in een soort neerwaartse spiraal zou doen belanden, waarbij er sprake is van een aanzienlijk onevenwicht van geen kopers.” en veel verkopers en dat drijft de prijzen omlaag”, zegt Hogue.
Wanneer en als de renteverlagingen eindelijk werkelijkheid worden – de voorspellingen van de grote banken zijn in het tweede kwartaal van het jaar accuraat – verwacht Hogue daarna een bescheiden herstel van de vraag.
Maar hij zegt dat kopers niet massaal zullen terugkomen totdat er een aanzienlijke verbetering van de leenkosten is – namelijk een meervoudige verlaging van de rentetarieven. Om deze reden verwacht Hogue dat de vastgoedmarktactiviteit in de tweede helft van het jaar een ‘lift’ krijgt.
Een soortgelijke voorspelling komt van Royal LePage, dat een stijging van de verkopen en prijzen in de tweede helft van 2024 voorspelt.
Ontdek het laatste nieuws van Money 123. Het wordt elke week naar uw e-mail verzonden.
De nationale makelaardij zei in haar voorspelling voor 2024 dat zij verwacht dat de totale Canadese huizenprijzen in het vierde kwartaal met 5,5 procent op jaarbasis zullen stijgen. Als deze voorspellingen uitkomen, zouden de huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2022 het hoogtepunt van de pandemie naderen.
Phil Soper, CEO van Royal LePage, zegt dat er sprake is van een opgekropte vraag op de huizenmarkt, en dat de Canadezen het vertrouwen willen dat de prijscorrectie voorbij is voordat ze van de zijlijn verdwijnen.
Wanneer de rente begint te dalen, voorspelt hij dat dit genoeg zal zijn om Canadezen ervan te overtuigen dat het huis dat ze vandaag kopen morgen niet minder waard zal zijn, wat de weg vrijmaakt voor een terugkeer naar de huizenmarkt.
“Wanneer dat ook gebeurt, hoe klein ook, zal zelfs een verlaging van de rente van de Bank met 25 basispunten een enorme impact hebben op de woningbouwactiviteit in Canada”, zegt Soper.
De Bank of Canada zelf heeft aangegeven dat zij op haar hoede is voor een te snelle renteverlaging vanwege de impact die dit zou kunnen hebben op de huizenmarkt. Gedachten over het ongewijzigd houden van de rente sinds 6 december lieten zien dat de Raad van Bestuur zich zorgen maakte over een voortijdige stap om de rente te verlagen, wat zou leiden tot een ‘herstel’ van de woningbouwactiviteit, wat de prijsinflatie zou kunnen aanwakkeren.
Wat kunt u verwachten op de huurmarkt?
Zoveel stress als huiseigenaren hebben moeten verduren bij de wederopbouw in de duurdere omgeving van Canada, ook degenen die niet actief zijn op de markt voor huizenbezit hebben het afgelopen jaar te maken gehad met huurpieken.
Zelfs als de totale inflatie nu 3,1 bedraagt. procent – gedaald van 8,1 procent in juni 2022, blijft onderdak een belangrijke bron van hogere kosten in het leven van Canadezen.
Volgens een recent rapport van Rentals.ca en Urbanation waren er tekenen dat het tempo van de stijging eind 2023 afnam. Het merkte op dat de nationale huurprijzen in november nog steeds met 8,4 procent op jaarbasis stegen, maar dat het tempo sinds oktober was afgekoeld. En dat de gemiddelde huurprijzen in Vancouver en Toronto vlak waren of licht daalden.
Een eventuele verlichting van de financieringskosten zou niet alleen de activiteit op de markt voor huizenbezit kunnen stimuleren, maar ook een deel van de druk aan de huurkant kunnen verlichten naarmate meer huurders kopen en hun leegstaande woningen weer op de markt komen, zegt Hogue.
“Zodra de betaalbaarheid van eigendom enigszins verbetert, zal juist deze natuurlijke stroom op de woningmarkt zich tot op zekere hoogte opnieuw doen gelden en dat zou enige verlichting moeten brengen aan de huurkant”, zegt hij.
De Canadese huurmarkt heeft de afgelopen jaren te maken gehad met druk van meerdere fronten: de toegenomen vraag van nieuwkomers die de neiging hebben eerst te huren voordat ze kopen; gebrek aan adequate accommodatie, vooral in grotere steden; en hogere financieringskosten die een bovengrens stellen aan hoeveel huishoudens het zich kunnen veroorloven om hun appartement een huis te laten bezitten.
Hogue waarschuwt dat er nog steeds ‘veel spanning’ zal zijn op de huurmarkt, ondanks de hoop op verlichting in 2024. De immigratieniveaus zullen naar verwachting iets afnemen ten opzichte van het record van vorig jaar, maar zullen nog steeds ‘sterk blijven’, zegt hij, waardoor de vraag een dieptepunt bereikt.
Het onvermogen van huurders om in te breken op de eigendomsmarkt zou beleidsmakers zorgen moeten baren, zegt Bricker.
Uit een peiling van Ipsos blijkt dat 77 procent van de respondenten nu gelooft dat huizenbezit alleen iets voor de rijken is, terwijl 71 procent het bezit van een eigen huis heeft opgegeven.
Worden woningen in 2024 betaalbaarder?
Volgens een index van de Bank of Canada bereikte de betaalbaarheid van woningen in het derde kwartaal van 2023 het laagste niveau in 41 jaar, omdat de stijgende financieringskosten samenvielen met de stijgende huizenprijzen.
Die trend vertoonde in het laatste kwartaal van het jaar echter op veel bearish markten tekenen van omkering, toen de aangeboden vaste hypotheekrente begon te dalen in afwachting van renteverlagingen in 2024.
Vergelijkingssite Ratehub.ca merkte op dat het inkomen dat nodig is om een huis te kopen in november maandelijks daalde in de tien grote steden die het volgt, met één opmerkelijke uitzondering: Calgary.
Soper zegt dat Calgary, en Alberta in bredere zin, de afgelopen jaren een ‘uitblinker in betaalbaarheid’ is geweest, met relatief betaalbare huizenprijzen en een sterke economie. Dit heeft ertoe bijgedragen dat de bevolking van Alberta is toegenomen, zowel van nieuwkomers als van bestaande Canadezen die op zoek zijn naar een betaalbare plek om te wonen.
‘Ik geloof dat we het punt zijn gepasseerd waarop werkgelegenheid (niet langer) de drijvende factor is tussen migratie tussen steden of provincies, en dat het nu de kosten van huisvesting zijn geworden, mogelijk gemaakt door zowel de grote variatie in woningwaarden als de technologie achter virtuele huizen. werk”, zegt hij. Soper.
Op nationaal niveau verwacht Hogue dat de betaalbaarheid vooral starters op de markt zal blijven ‘beperken’, totdat de centrale bank nog meer rentetarieven gaat verlagen om de drempel om in aanmerking te komen voor een hypotheek te verlagen.
Een andere factor die de betaalbaarheid van woningen beïnvloedt, is het gebrek aan aanbod.
Hoewel de huizenmarkt grotendeels is achtergebleven onder het gewicht van de hogere tarieven in 2023, is het tempo volgens Hogue niet consistent geweest met wat Canada nodig heeft om de betaalbaarheid op de markt te herstellen.
Canada Hypotheek en Huisvesting Corp. zei dat het land tegen 2030 nog eens 3,5 miljoen woningen zal moeten toevoegen, in het huidige tempo van de bouw, om woningen weer betaalbaar te maken voor nieuwe en bestaande Canadezen.
Hogue zal de bouwactiviteiten op het gebied van speciaal gebouwde huurwoningen in het nieuwe jaar nauwlettend in de gaten houden, nu de markt “hard behoefte heeft” aan nieuwe huurwoningen.
De federale overheid heeft onlangs een plan aangekondigd om de bouwinspanningen in oorlogstijd opnieuw op te starten om het tempo van de Canadese huizenbouw te versnellen. Ottawa heeft de afgelopen maanden vertrouwd op nieuwe en oude programma’s om de barrières te verlagen om de schop in de grond te krijgen en om de financieringskranen voor provincies en gemeenten open te zetten om verdichting en snellere goedkeuring van projecten aan te moedigen.
Maar Soper zegt dat er, gezien de noodzaak van immigratie om de Canadese economie in stand te houden, weinig hoop bestaat dat een snelle bouwinspanning alleen de instroom van de vraag kan bijhouden en de betaalbaarheid kan herstellen.
“Inspanningen van alle overheidsniveaus om de huizencrisis aan te pakken zijn welkom”, zegt hij.
“Ik geloof niet dat ze enige hoop hebben om woningen in absolute termen betaalbaarder te maken – met andere woorden, om de waarde van huizen in het land te verlagen.”
Bricker zegt dat, nu politici op alle overheidsniveaus de afgelopen maanden een stortvloed aan beloften en voorstellen hebben gedaan over de betaalbaarheid van woningen, 2024 wel eens het beslissende jaar zou kunnen worden voor resultaatgerichte Canadezen.
“In de loop van twaalf maanden zullen we zien of ze het echt voor elkaar kunnen krijgen”, zegt hij.
“Mensen zullen niet lang wachten om te zien of ze daadwerkelijk slagen of niet.”
– met bestanden van Anna Gaviola van Global News