Wat renteverlagingen door de Federal Reserve betekenen voor de huizenmarkt: NPR

Na maanden van anticiperen verlaagde de Federal Reserve woensdag de rente met een half punt.

Dit zal gevolgen hebben voor de huizenmarkt, maar het is onwaarschijnlijk dat dit een groot verschil zal maken voor degenen die moeite hebben om een ​​huis te betalen.

Laten we eens kijken.

De hypotheekrente zal op dit moment misschien niet veel lager zijn

De hypotheekrente is de afgelopen jaren behoorlijk hoog geweest, vooral vergeleken met de historische dieptepunten die op het hoogtepunt van de pandemie werden bereikt.

De tarieven voor hypotheken met een vaste rente van 30 jaar daalden in 2020 en 2021 tot onder de 3%, toen de pandemie tot lockdowns leidde, maar stegen vorig jaar tot ongeveer 8% als gevolg van een sterke economie en stijgende inflatie.

Maar er is een mogelijkheid tot tariefverlaging al Dat zorgde ervoor dat de hypotheekrente daalde, nog voordat de Fed woensdag haar daadwerkelijke besluit bekendmaakte. De hypotheekrente met een vaste rente op lange termijn bedraagt ​​nu 6,2%, het laagste niveau sinds februari 2023. (Hoewel andere factoren dan het benchmarkeffect van de Federal Reserve het vermelden waard zijn (Hypotheekrente met economische omstandigheden.)

Dit betekent in feite dat de door de Federal Reserve aangekondigde renteverlagingen mogelijk al zijn ingeprijsd – hoewel de hypotheekrente waarschijnlijk nog iets verder zal dalen nu beleidsmakers duidelijk hebben gemaakt dat ze volgend jaar de rente willen blijven verlagen.

Charlie Dougherty, senior econoom bij Wells Fargo, verwacht dat de hypotheekrente “licht” zal dalen na de renteverlaging van de Fed op woensdag.

Hij en zijn collega’s voorspellen dat de gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar tegen het einde van dit jaar ongeveer 6,2% zal bedragen – waar het nu is.

Maar Dougherty verwacht dat de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar tegen eind 2025 zal dalen tot ongeveer 5,5%, nog steeds boven het niveau van vóór de pandemie.

Een lagere hypotheekrente kan feitelijk hogere huizenprijzen betekenen

Het punt is: een lagere hypotheekrente maakt het kopen van een huis misschien niet gemakkelijker. In feite kan het het moeilijker maken en de huizenprijzen hoger maken.

Dat komt omdat lagere hypotheken waarschijnlijk meer kopers naar de markt zullen lokken, wat voor meer concurrentie zou kunnen zorgen vanwege het beperkte woningaanbod.

Voor starters op de woningmarkt is dit lastig. Kim Kronenberger, een makelaar in de omgeving van Denver, zei dat ze zich zorgen maakt over huizenkopers die wachten op verbetering van de betaalbaarheid.

Deze kopers hebben, net als velen, moeite om hun eerste huis te vinden Gevreesd door biedingsoorlogen in het tijdperk van de lage rente – en vervolgens afgewezen door de hoge hypotheekrente en nog hogere prijzen.

“Veel van deze kopers hebben er absoluut spijt van”, zei hij over mensen die geen huizen kochten aan het begin van de pandemie, toen de prijzen laag waren maar de huizenprijzen nog niet omhooggeschoten waren. “Want als ze vier jaar geleden hadden gekocht, hadden ze op een heel andere plek gestaan ​​dan nu.”

Don Payne, een makelaar in Columbus, Ohio, zegt dat huizenkopers een grotere voorraad huizen hebben om te verhandelen: “Bouwers bouwen ze, en bestaande huiseigenaren hebben ze ook.”

Het grote probleem is het gebrek aan starterswoningen.

“Mensen proberen hun eerste huis te bemachtigen, en er is een enorm tekort”, zegt hij.

Een verlaging van de rente kan leiden tot meer woningaanbod

Een belangrijke reden voor de huidige hoge huizenprijzen is het gebrek aan woningaanbod: de Verenigde Staten hebben miljoenen woningen. Het aanbod heeft de vraag niet bijgehouden, vooral nu de grote millenniumgeneratie gezinnen aan het vormen is en huizen probeert te kopen.

Hoge rentetarieven Heeft niet geholpen, gemaakt Sommige huizenbouwers vinden het moeilijk om projecten van de grond te krijgen, vooral kleine, particuliere ontwikkelaars. Dat komt omdat de rentetarieven van bouwers voor acquisitie, ontwikkeling en bouw nauw verbonden zijn met de rentetarieven die door de Fed zijn vastgesteld.

Dus het verlagen van dit tarief zou het voor die ontwikkelaars gemakkelijker moeten maken om weer aan de slag te gaan.

De lagere hypotheekrente zal naar verwachting meer huizenkopers aanmoedigen om te kopen, wat een stimulans zal zijn voor bouwers om te gaan bouwen.

Dat is goed nieuws voor de aanbodzijde van de huizenmarkt: meer woningen die worden gebouwd en op de markt komen, zullen een deel van de vraag wegnemen die de prijzen opdrijft. Maar het zal natuurlijk tijd kosten om die huizen te bouwen.

Betaalbaarheid zal nog steeds een groot probleem zijn

Een lagere hypotheekrente kan de maandelijkse hypotheeklasten van een huizenkoper zeker verlagen. Maar als de huizenprijzen omhoog schieten, zullen veel mensen het nog steeds moeilijk vinden om een ​​huis te vinden dat ze zich kunnen veroorloven.

Wells Fargo-econoom Dougherty zei dat de huizenprijzen sinds begin 2020 met bijna 50% zijn gestegen, sneller dan de gemiddelde inkomensgroei van huishoudens in die periode.

“Het is een heel grote drijfveer om woningen voor veel potentiële kopers buiten bereik te brengen”, zegt hij.

Tijdens de pandemie herfinancierden grote aantallen huiseigenaren hun hypotheken om te profiteren van de historisch lage rentetarieven. Ongeveer 60% van de actieve hypotheken heeft nu een rente onder de 4%; de rente is zo laag dat het onwaarschijnlijk is dat ze ooit nog een herfinanciering zullen doen.

Sterker nog, de meeste huiseigenaren zullen nog steeds terughoudend zijn om hun huidige woning te verkopen, omdat ze vandaag met een hogere hypotheekrente te maken krijgen. Een lagere rente zal het zogenoemde ‘lock-in-effect’ enigszins verminderen, maar zal het dilemma van huiseigenaren niet veranderen.

Greg McBride, hoofd financieel analist bij Bankrate.com, merkt op dat de hypotheekrente weliswaar de afgelopen weken is gedaald, maar dat dit de huizenmarkt niet echt een impuls heeft gegeven.

“De huizenprijzen staan ​​nog steeds op recordhoogtes en de voorraden liggen onder het niveau van vóór de pandemie”, zei hij. “Geen van deze variabelen zal op korte termijn waarschijnlijk dramatisch verbeteren.”

Met andere woorden: het oplossen van het Amerikaanse huizenprobleem zal langer duren dan de renteverlaging door de Fed.