Dit artikel maakt deel uit van de Home School-serie van Global News, waarin Canadezen de basisbeginselen krijgen die ze moeten weten over de vastgoedmarkt, die ze niet op school hebben geleerd.
Voor Canadese huizenkopers die zich buitengesloten willen voelen door hogere rentetarieven op de markt, kan het aannemen van een verkopershypotheek met een lagere rente een betaalbare manier zijn om de huidige hoge leenkosten te omzeilen.
Maar experts zeggen dat de hypotheek risico’s voor de verkoper met zich meebrengt en enkele nadelen voor kopers met zich meebrengt, waardoor het een zeldzaam kenmerk is bij de huizenverkoop.
Maar voor makelaar Mikayla Rugal uit Toronto was de hypotheek precies het ticket dat haar cliënt eind vorig jaar nodig had om het appartement te verkopen.
Ze vertelt aan Global News dat haar klant in de herfst op de markt zou komen, maar hun hoop op prijsstelling werd de bodem ingeslagen toen een vergelijkbaar apparaat in de buurt voor “aanzienlijk minder” werd verkocht dan de verkoper in gedachten had.
Dit gebeurde toen de hypotheekrente een recente piek bereikte, wat volgens Rugala betekende dat kopers op zoek waren naar een goede deal of bereid waren te wachten tot de rente begon te dalen.
“We probeerden erachter te komen: hoe kunnen we klanten aanmoedigen en dat pijnpunt direct aanpakken?”
Rond die tijd zegt Rugala dat ze hoorde van een andere bevriende makelaar in Ottawa, die haar vertelde over het succes dat hun makelaardij had met lage reclame, en veronderstelde hypotheekrentes om kopers geïnteresseerd te maken in onroerend goed.
De cliënt van Rugala had een vastgoedhypotheek met een lage vaste rente van ongeveer twee procent die nog twee jaar vastzat. Vergelijk dat eens met de tarieven die aan de meeste kopers op de huidige markt worden aangeboden, die doorgaans tussen de vijf en zes procent liggen voor een vaste hypotheek.
Omdat potentiële kopers om een grotere prijsverlaging vroegen dan de verkoper bereid was te accepteren, was het stellen van de hypotheek van de verkoper als voorwaarde voor het bod een manier om beide partijen tevreden te stellen, zegt Rugala.
De verkoper ontving een hogere prijs dan de kopers anders bereid zouden zijn te bieden, terwijl tegelijkertijd de maandelijkse transportkosten van de koper aanzienlijk lager zouden worden dan wanneer hij in de huidige markt een onroerend goed van vergelijkbare waarde zou kopen met een nieuwe hypotheek.
Victor Tran, een makelaar bij True North Mortgage en een hypotheek- en vastgoedexpert bij Rates.ca, vertelt Global News dat een hypotheekaanname “absoluut” een meer betaalbare manier kan zijn voor een koper om de huizenmarkt te betreden wanneer de omstandigheden overeenkomen met zo’n deal sluiten.
Maar hij waarschuwt dat er ‘veel voorwaarden’ zijn verbonden aan het afsluiten van een hypotheek. Het komt zelden voor dat zowel kopers als verkopers profiteren van de tool, zegt hij.
Vanuit het perspectief van een koper betekent het aannemen van een hypotheek niet alleen het nemen van het tarief van de verkoper. De koper neemt de volledige hypotheek over: de uitstaande hoofdsom en de resterende looptijd en aflossing, legt Tran uit.
Dit betekent dat als de resterende hypotheek van de verkoper lager is dan wat de koper nodig heeft om de aankoop van het onroerend goed te financieren, hij/zij het verschil mogelijk moet goedmaken met een veel grotere aanbetaling dan gepland.
Financieel nieuws en inzichten elke zaterdag in uw e-mail.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat een koper een huis koopt voor € 500.000, maar hoopt de resterende hypotheek van de verkoper van € 350.000 over te nemen. Als de koper van plan was een aanbetaling van vijf procent ($25.000) te betalen om het huis te kopen, zou hij in plaats daarvan de rest van het verschil tussen de waarde van het huis en de hoogte van de hypotheek ($150.000) moeten dekken.
“Het kan lastig zijn om ervan uit te gaan dat de toestand in de huidige staat verkeert, afhankelijk van de aanbetaling van de koper”, zegt Tran.
Rob McLister, hypotheekstrateeg bij MortgageLogic.news, zegt dat kopers die het verschil moeten dekken, hun bestaande geldverstrekker soms meer geld kunnen laten lenen en de rente op die nieuwe fondsen kunnen ‘mengen’ met hun bestaande rente op hun oude hypotheek. Maar hij vertelde Global News in een e-mail dat kopers “overgeleverd zullen zijn aan de genade van de kredietverstrekker” met betrekking tot de rente die hen wordt aangeboden op nieuwe leningen.
Ervan uitgaande dat dezelfde aflossing plaatsvindt – het tijdstip waarop de hypotheek wordt afbetaald – kan ook een aanzienlijke last voor kopers betekenen als de lening minder dan de gebruikelijke 25 jaar resteert, zegt Tran. Het volledige bedrag in een kortere tijd afbetalen kan duurdere maandelijkse betalingen betekenen dan de koper had verwacht, zelfs bij een lagere rente, zegt hij.
Om een hypotheek af te sluiten, moet de koper een volledig kwalificatieproces doorlopen bij de kredietverstrekker van de verkoper, inclusief een kredietscorecontrole en taxatie van het onroerend goed.
Sommige kopers vinden het misschien een opluchting om vandaag nog een hypotheek af te sluiten, omdat ze dan gemakkelijker aan het minimale kwalificatietarief kunnen voldoen, ook wel bekend als de hypotheekstresstest, zegt Tran.
Uit de stresstest blijkt dat kopers in aanmerking komen voor een hypotheekbetaling van 5,25 procent of de contractrente plus twee procent, afhankelijk van wat het hoogste is. In de huidige markt komen de meeste kopers in aanmerking voor ongeveer 7,5 procent, zegt Tran.
Maar uitgaande van een hypotheek met een contractrente van bijvoorbeeld twee procent, hoeft een koper een stresstest van slechts 5,25 procent te doorstaan – een lagere lat waardoor een koper in aanmerking zou kunnen komen voor een hogere hypotheek dan de huidige markt voor hogere hypotheekrentes. anders zou toestaan, legt Tran uit.
Voor verkopers heeft het aanbieden van een hypotheek verschillende voordelen, maar ook veel risico’s.
Ten eerste kan een lage hypotheekrente in de huidige markt goud waard zijn voor bestaande huiseigenaren die overstappen of die rente bundelen bij de aankoop van een nieuw onroerend goed.
Rugala zegt echter dat niet alle verkopers zich aan dat tarief moeten houden en er baat bij kunnen hebben als ze het aan een potentiële koper aanbieden. Dit omvat investeerders of andere eigenaren die mogelijk de huizenmarkt verlaten, of iemand die het land verlaat en zijn koers niet kan meenemen.
Tran merkt op dat verkopers een hypotheekboete kunnen vermijden als de koper bereid is de lening over te nemen. Maar hij zegt dat in de huidige markt het betalen van drie maanden rente om een hypotheek af te lossen doorgaans de voorkeur verdient voor verkopers die een ‘schone lei’ willen na de verkoop van hun huis.
Dat komt omdat zelfs nadat het huis is verkocht en de koper de hypotheek heeft overgenomen, de verkoper mogelijk niet helemaal buiten beeld is.
Als een koper een hypotheek afsluit en vervolgens de lening niet meer kan betalen, kan de kredietverstrekker soms verantwoordelijk zijn voor de verkoper als er een betalingsachterstand ontstaat nadat de woning is geliquideerd, legt McLister uit.
Afhankelijk van het contract kan die verplichting vervallen nadat de nieuwe eigenaar een bepaald aantal betalingen heeft gedaan, bijvoorbeeld twaalf maanden, voegt hij eraan toe.
Maar Tran zegt dat het risiconiveau van zo’n grote lening veel verkopers van de hypotheekoptie kan afhouden.
“Verkopers willen vaak niet verantwoordelijk zijn voor iets waar ze geen controle over hebben”, zegt hij. “Dus de aannames zijn eigenlijk niet zo gebruikelijk.”
Rugala zegt dat subprime-hypotheken geen belangrijke buitenlandse markt meer zijn geweest sinds de jaren tachtig en negentig, toen de stijgende rente kopers ertoe aanzette hulp te zoeken en verkopers reden hadden om veronderstelde hypotheekrentes te promoten.
De snelle stijging van de rentetarieven van de Bank of Canada in de afgelopen twee jaar heeft deze optie in de huidige situatie weer op tafel gelegd, zegt ze.
Het adverteren van een veronderstelde hypotheek kan een creatieve aanpak zijn om meer kopers de aanbieding te laten bekijken, zegt Rugala, maar verkopers zullen moeten afwegen wat ze te verliezen hebben voordat ze beslissen of het de moeite waard is om de verkoop en de prijs te krijgen die ze willen.
“Gezien de hoofdpijn en het risico dat de verkoper zal moeten nemen, is het misschien niet de moeite waard”, zegt ze.
“Maar het is een strategie als je niets meer te bieden hebt.”