Hoe vastgoednederzettingen het kopen en verkopen van een huis veranderen: NPR

Er komen grote veranderingen in de manier waarop mensen huizen kopen en verkopen in de Verenigde Staten. De National Association of Realtors schikte vorige week een rechtszaak die een einde zou kunnen maken aan de manier waarop makelaars worden betaald, waardoor de commissie van de traditionele makelaar zou worden geëlimineerd. Dit roept een afrekening op voor kopers, verkopers en makelaars. Hier zijn zes dingen die u moet weten.

Heeft u al een woning verkocht?

Als onderdeel van de schikking stemde de National Association of Realtors ermee in om de komende vier jaar $ 418 miljoen te betalen. Dit kwam bovenop de $ 210 miljoen die verschillende beursvennootschappen al hadden afgesproken te betalen. Advocaten zullen een deel van dat geld krijgen, maar de rest gaat naar mensen die de afgelopen jaren hun huizen hebben verkocht, en critici beweren dat de vastgoedcommissies te hoog zijn. Of u in aanmerking komt, hangt af van waar u woont, maar in sommige delen van het land heeft de schikking betrekking op mensen die hun huis tien jaar geleden hebben verkocht.

“We weten het exacte aantal niet, maar we schatten dat het om ongeveer 40 tot 50 miljoen mensen gaat”, zegt Benjamin Brown, medevoorzitter van de antitrustpraktijk bij Cohen Milstein, een van de betrokken advocatenkantoren. In class action-zaken.

Om erachter te komen of zij in aanmerking komen voor een schadevergoeding kunnen verkopers terecht op de website van de advocaat: www.realestatecommissionlitigation.com.

Hoe zal dit de vastgoedcommissies veranderen?

Decennia lang betaalde de typische huizenverkoper in dit land zowel zijn eigen makelaar als de makelaar van de koper. Bovendien moest het kopersaandeel van die commissie worden gespecificeerd voor het adverteren van het huis op grote regionale listingsites. Makelaars houden vol dat ze deze commissies nooit hebben vastgesteld, maar in de praktijk hebben openbare mededelingen gediend om een ​​norm vast te stellen – vaak rond de 5 of 6%, verdeeld over de makelaar van de verkoper en de makelaar van de koper.

Voor een huis met een waarde van €400.000 – wat dicht bij het nationale gemiddelde ligt – komt dat neer op €20.000 tot €24.000 aan commissies – veel meer dan mensen in andere landen doorgaans betalen. De commissies in Duitsland bedragen gemiddeld 4,5%. In Groot-Brittannië liggen ze onder de 2%.

Vanaf juli hoeven verkopers geen commissies meer te betalen voor kopersagenten. Voorstanders zeggen dat dit zal leiden tot meer onderhandeling, meer concurrentie en uiteindelijk lagere kosten.

Wat betekent verbeterde onderhandeling voor kopers en verkopers?

Er zullen meer mogelijkheden zijn om rond te shoppen, en misschien wel een breder scala aan diensten, voor luxe makelaars die premium prijzen vragen en kortingsagenten met beperktere diensten – vergelijkbaar met andere markten zoals effectenmakelaars en reisbureaus.

Verkopers kunnen mogelijk een vast bedrag bedingen om hun huis op de markt te brengen, niet gebonden aan de verkoopprijs. Kopers kunnen de dienst mogelijk à la carte afnemen en minder betalen als ze zelf op huizenjacht gaan op internet en als ze rondgereden willen worden om huizen te openen.

Veel verkopers kunnen ervoor kiezen om geen kopersagent te betalen, de kosten op de schouders van de koper te laten, of helemaal zonder makelaar te gaan.

De totale kosten zullen naar verwachting echter aanzienlijk lager zijn. Economen van de Federal Reserve Bank of Richmond schatten dat de veranderingen huizenkopers $30 miljard per jaar kunnen besparen, waarbij een groot deel van die besparingen uit de zakken van makelaars komt.

Wat betekent dit voor agenten?

Agenten zijn nog aan het uitzoeken wat dit voor hun bedrijf kan betekenen. Wanneer vergoedingen beter onderhandelbaar zijn, moeten agenten de waarde ervan verdedigen. Maar de beste agenten denken dat ze dat al doen.

“Ik denk dat makelaars moeten leren anders zaken te doen”, zegt Kevin Wilson, president van Greater Nashville Realtors. “Maar ik denk ook dat het een rimpel in het landschap is.” Geen landmijn.”

Een verlaging van de provisies kan sommige agenten ertoe aanzetten ander werk te gaan doen, maar dat hoeft niet noodzakelijk een slechte zaak te zijn. Er zijn 2,5 tot 3 miljoen makelaars in onroerend goed in de Verenigde Staten – veel meer dan in de meeste andere landen, in verhouding tot de omvang van de huizenmarkt. De VS verkopen bijvoorbeeld bijna zes keer zoveel huizen per jaar als Groot-Brittannië, maar met 26 keer meer makelaars.

“Zien we dat agenten failliet gaan als ze met kopers samenwerken, omdat ze niet zoveel klanten krijgen?” vraagt ​​Giovanni Ortiz, een agent uit Long Island. “Dat zijn een beetje de onbekende factoren waar de meeste agenten momenteel naar kijken.”

Hoewel de commissietaart waarschijnlijk zal krimpen, kan deze in minder stukken worden gesneden, zodat de rest van de agenten hetzelfde bedrag kan verdienen.

Hoe gaan huizenkopers, nu de huizenprijzen en hypotheekrente al hoog zijn, hun eigen makelaars betalen?

Hoewel verkopers in de Verenigde Staten traditioneel kopersagenten hebben betaald (en die kosten in de verkoopprijs van hun huis hebben verwerkt), zullen veel verkopers in de toekomst mogelijk geen kopersagenten meer betalen. In dat geval moeten kopers hun eigen makelaar uit eigen zak betalen, bovenop de aanbetaling en andere sluitingskosten. Het vinden van duizenden dollars om een ​​makelaar te betalen kan een uitdaging zijn, vooral voor starters, die doorgaans over beperkte middelen beschikken en de begeleiding van de makelaar het meest nodig hebben. Starters waren in februari goed voor slechts 26% van de bestaande woningverkopen – een recordlaagte.

“Veel starters hebben al het maximale bedrag bereikt dat ze kunnen lenen”, zegt Vanessa Perry, professor aan de George Washington University School of Business en fellow bij het Housing Policy Finance Center van het Urban Institute. “Ze zullen geen extra geld kunnen verzinnen om hun eigen agenten te betalen.”

Huizenverkopers kunnen er via onderhandelingen nog steeds mee instemmen om de makelaar van de koper te betalen. Maar op een warme huizenmarkt hebben verkopers daar misschien weinig prikkels voor. Ten slotte kunnen kopers mogelijk de kosten van de provisie van hun makelaar in hun hypotheek opnemen, waardoor de betalingen over de looptijd van de lening worden gespreid. Maar dit vereist veranderingen in de regels voor het afsluiten van hypotheken. In de loop van de tijd zouden de huizenprijzen lichtjes moeten dalen als gevolg van lagere vastgoedprovisies.

Wat moeten degenen die overwegen om in de komende zes maanden te kopen of verkopen, doen?

Regelingswijzigingen in de regels van de commissie zullen in juli van kracht worden, net zoals veel mensen vóór het nieuwe schooljaar huizen gaan kopen. Maar het is onduidelijk hoe snel het landschap zal veranderen. Kopers en verkopers willen wellicht met hun makelaar praten over de kosten en baten van een verhuizing vóór de deadline, of wachten tot de nieuwe regels van kracht zijn. Vergeet niet dat een typische huiscommissie €20.000 tot €24.000 bedraagt. Toch is het slechts één factor waarmee rekening moet worden gehouden bij de beslissing wanneer te kopen of verkopen: rentetarieven, het aanbod van huizen op de markt en levenssituaties zoals een nieuwe baan of een familielid.